Vanaf verslagjaar 2026 staat het vastgoed van woningcorporaties op beleidswaarde in de jaarrekening. Dat klinkt als een verslaggevingskwestie.
Het is een verschuiving van wie de waarde van een corporatie bepaalt: niet langer de markt, maar het eigen beleid. En dus de bestuurskamer. De taxateur verdwijnt daarbij niet uit het stelsel. Hij verdwijnt uit de plek waar de raad tekent.
In één oogopslag
- De marktwaarde verdwijnt uit de jaarrekening, ook uit de toelichting. Beleidswaarde wordt de balansgrondslag.
- Beleidswaarde is een eigen DCF-berekening over zestig jaar op eigen kasstromen: streefhuur, beheernorm, onderhoud, verduurzaming. De MJOB moet voortaan over de volle zestig jaar worden ingerekend.
- Het is een stelselwijziging met twee toegestane routes. De keuze moet gemotiveerd worden toegelicht.
- De herwaarderingsreserve vervalt; het eigen vermogen op de balans beweegt eenmalig en fors.
- De marktwaarde blijft bestaan voor borging (centraal, via WSW), voor interne leningen, DAEB-overdrachten en verkoop. Voor BOG en MOG is er straks geen externe marktreferentie meer, tenzij de corporatie die zelf inkoopt.
- Circa 125 corporaties verliezen tegelijk hun OOB-status, en daarmee de zwaardere controle-eisen.
Een corporatie die haar onderhoudsbegroting met tien procent verlaagt, wordt vanaf dit jaar op papier rijker. Tenzij iemand vraagt of die begroting nog klopt. Tot en met 2025 stond er een marktreferentie tussen de corporatie en haar balanswaarde, een taxateur of een handboekmodel, en die keek naar de markt, niet naar de eigen onderhoudsraming. Vanaf 2026 stelt de corporatie de kasstromen zelf vast en toetst de accountant of ze plausibel zijn. De vraag «klopt dit nog?» verschuift daarmee van buiten naar binnen. Naar het bestuur, en naar de raad van commissarissen die dat bestuur controleert.
De wetgever heeft daar een goede reden voor: corporaties verkopen hun bezit nauwelijks, dus een marktwaarde die uitgaat van uitponden beschreef een vermogen dat nooit realiseerbaar was, kostte jaarlijks een dure taxatieronde en was aan huurders en gemeenten niet uit te leggen. De beleidswaarde lost dat op. Wat zij daarvoor in de plaats vraagt, is het onderwerp van dit artikel: eerst de feiten, daarna de verantwoordelijkheid die ze in de raad neerleggen.
Wat er precies verandert
De grondslag. Artikel 35 lid 2 Woningwet wijzigt van marktwaarde naar beleidswaarde, uitgewerkt in artikel 31 Btiv en het Handboek beleidswaarde dat de Autoriteit woningcorporaties op 31 maart 2026 publiceerde. Het wetsvoorstel (36 886) is op 13 mei 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. Formeel treedt het per 1 januari 2027 in werking, maar het geldt voor verslagjaar 2026. De verankering van het handboek in de Rtiv volgt uiterlijk eind oktober; de internetconsultatie daarover sloot op 12 augustus. Wie dat een merkwaardige volgorde vindt, heeft gelijk. Het is ook de werkelijkheid waarin de jaarrekening 2026 wordt opgesteld.
De methode. Beleidswaarde was een afgeleide van de marktwaarde, met vier afslagen. Dat is voorbij. Het wordt een zelfstandige contante-waardeberekening over zestig jaar, tegen een sociale disconteringsvoet, zonder eindwaarde, op eigen beleidsuitgangspunten. De bepaling dat bij onbekend onderhoudsniveau een horizon van vijftien jaar volstond, is geschrapt: de volledige meerjarenonderhoudsbegroting moet tot zestig jaar worden ingerekend. Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, intramuraal zorgvastgoed en parkeren krijgen voor het eerst een eigen methodiek, met risico-opslagen op de disconteringsvoet van indicatief drie procent voor BOG en MOG, twee procent voor zorgvastgoed en 1,25 procent voor parkeren. Huurderving is geen vast percentage meer, maar moet worden onderbouwd met een historische analyse over vijf jaar. Flexwoningen krijgen zonder contractuele onderbouwing een restwaarde van nihil. De variabele parameters staan in een jaarlijkse Leidraad economische parameters, uiterlijk in augustus.
Het niveau. De beleidswaarde mag op portefeuilleniveau worden bepaald, gesplitst naar DAEB en niet-DAEB en per vastgoedtype. Complexniveau is niet verplicht. De NBA heeft daar in de consultatie van augustus tegen geprotesteerd: op complexniveau komen aannames over leegstand, onderhoud, mutaties en investeringen samen, en portefeuilleniveau ondermijnt de uitlegbaarheid en controleerbaarheid. De NBA vroeg bovendien om een evaluatie na drie jaar. Het niveau-argument is niet gehonoreerd. Onthoud dat, want het komt terug.
De verwerking. Het is een stelselwijziging onder RJ 645, aangepast met RJ-uiting 2026-7 van 22 juni. Volledig retrospectief, waarbij de cijfers over 2025 worden herrekend en het cumulatieve effect via het eigen vermogen loopt. Of een alternatieve prospectieve route voor vastgoed in ontwikkeling en de voorziening onrendabele investeringen, waarbij 2025 ongewijzigd blijft en de hele waardesprong per 1 januari 2026 met het eigen vermogen wordt verrekend. De keuze is vrij, maar moet gemotiveerd worden toegelicht. De NBA-brochure van 20 augustus 2026 werkt vooralsnog alleen de retrospectieve route uit.
Het resultaat. De herwaarderingsreserve vervalt. Waardemutaties lopen rechtstreeks door de winst- en verliesrekening, die tegelijk van functioneel naar categoriaal gaat. Let wel: voor de beleidswaarde blijft toerekening van verhuur- en beheerlasten aan het vastgoed noodzakelijk. Die kostentoerekening verdwijnt niet uit de administratie, alleen uit de jaarrekening.
Het toezicht. Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW is per 1 september 2026 geactualiseerd en wordt van kracht per 15 december, bij dPi2026. Solvabiliteit en LTV worden eenvoudiger berekend, de dekkingsratio geldt alleen nog enkelvoudig.
De OOB-grens. Per boekjaar 2026 is de grens voor organisaties van openbaar belang verhoogd van 5.000 naar 20.000 verhuureenheden. Ongeveer 125 corporaties verliezen daarmee de OOB-status: geen OOB-vergunningplichtige accountantsorganisatie meer nodig, en de zwaardere eisen rond kernpunten, roulatie en scheiding van controle en advies vervallen.
Waar de taxateur blijft, en waar hij verdwijnt
Het beeld «de taxateur is weg» is te grof. Hij is op drie plekken nog aanwezig, en op één plek verdwenen waar hij het hardst nodig was.
Bij WSW. De marktwaarde verdwijnt uit de jaarrekening, niet uit de borging. WSW laat haar vanaf boekjaar 2026 centraal bepalen door Calcasa, met een hybride methodiek die eigen waarderingsmodellen combineert met de inzet van taxateurs, en met Ortec Finance als leverancier van het taxatiemanagementsysteem. Corporaties leveren de vastgoedgegevens aan via een portaal; de accountant controleert de juistheid en volledigheid van die data. De taxateur zit dus nog in het stelsel, maar aan de kant van de borger, met een uitkomst die de corporatie pas na 1 mei krijgt en niet in haar jaarrekening hoeft op te nemen.
Bij transacties. Interne leningen, DAEB-overdrachten, kwijtscheldingsverzoeken en verkoop blijven op getaxeerde marktwaarde draaien. Alleen bij de administratieve scheiding komt beleidswaarde ervoor in de plaats. Elke corporatie met een verkoopprogramma of een niet-DAEB-tak houdt dus een taxateur op de loonlijst.
Bij vastgoedsturing, als u dat wilt. WSW zegt het letterlijk: het staat corporaties vrij om voor de eigen vastgoedsturing een waardering te laten uitvoeren. WSW gebruikt die niet voor de borging, maar niets verhindert de raad om een externe marktreferentie naast de beleidswaarde te blijven leggen.
En dan het gat. Het centrale waarderingssysteem van WSW ziet alleen op woningen en zorgvastgoed. BOG, MOG en parkeren blijven buiten beschouwing. Voor precies die categorieën krijgt de corporatie dit jaar voor het eerst een eigen beleidswaardemethodiek met forse risico-opslagen, en verdwijnt tegelijk elke externe marktreferentie. Wie een winkelplint, een gezondheidscentrum of een parkeergarage in portefeuille heeft, waardeert die vanaf 2026 volledig op eigen aannames, zonder taxateur en zonder WSW-model. Als er één plek is waar de raad de externe blik bewust moet terugkopen, is het hier.
De taxateur is niet weg. Hij is weg uit het document waarvoor de raad tekent.
Dat is de aanscherping van de stelling. De taxateur is niet weg. Hij is weg uit de jaarrekening, uit het document waarvoor de raad tekent. Of hij daarbuiten nog een rol speelt, en waar, is voortaan een besluit van de raad in plaats van een voorschrift uit een handboek.
Wat dit betekent voor het vermogen
Bij de vorige herijking van de beleidswaarderegels lag de nieuwe beleidswaarde gemiddeld 36 procent hoger dan de oude. De toezichthouders reageerden met strengere normen: de LTV-norm ging van 85 naar 70 procent, de solvabiliteitsnorm van 15 naar 30. De les is niet het percentage, maar het mechanisme: de normen bewegen mee met de definitie. Sectorbreed staat de LTV in 2025 op 39 procent, de solvabiliteit op 60 en de ICR op 2,1. Die ruimte is reëel, maar geen garantie dat zij na de volgende kalibratie nog bestaat.
Het eigen vermogen op de balans gaat eenmalig en fors bewegen, doordat de herwaarderingsreserve vervalt en de balanswaarde van marktwaarde naar beleidswaarde zakt. Dat vraagt om uitleg die klaarligt vóór publicatie. Aan gemeenten die prestatieafspraken maken, aan huurdersorganisaties die de jaarcijfers lezen, aan financiers die niet dagelijks met de sector werken. En aan de eigen raad: de huurderscommissaris moet dit net zo goed kunnen uitleggen als de financieel commissaris. Een lager balansvermogen is geen slechtere financiële positie. Dat is een zin die u in 2027 vaak zult uitspreken. Oefen hem nu alvast.
Eerlijkheidshalve: er zit ook winst in
Het zou onevenwichtig zijn om alleen de last te beschrijven. De stelselwijziging haalt een dure jaarlijkse taxatieronde uit het jaarrekeningproces. Zij maakt een einde aan twee waardebegrippen naast elkaar en aan een resultaat dat schommelde met een woningmarkt die de corporatie nooit ging verzilveren. Eén waardebegrip is eenvoudiger uit te leggen aan een gemeenteraad dan twee. En de waarde volgt voortaan het beleid dat de corporatie werkelijk voert. Dat is, principieel, precies wat een maatschappelijke onderneming zou willen. De memorie van toelichting zegt het zo: de beleidswaarde houdt, anders dan de marktwaarde, rekening met de maatschappelijke keuzes rond betaalbaarheid, doorexploitatie en onderhoud.
Maar de volatiliteit is niet verdwenen. Zij is verplaatst. Waar marktwaarde bewoog met duizenden transacties, beweegt beleidswaarde met een handvol parameters in één ministeriële Leidraad. Eén wijziging van de disconteringsvoet beweegt de balans van de hele sector tegelijk, in dezelfde richting, en de raad heeft er geen invloed op. Wel de plicht om het uit te leggen.
De verschuiving die er echt toe doet
Tot nu toe stond er tussen de corporatie en haar balanswaarde een marktreferentie: bij de full-versie een taxateur met eigen beroepsaansprakelijkheid, bij de basisversie een handboekmodel op transacties en referenties, in beide gevallen met weinig ruimte voor eigen keuzes. Bestuur en raad konden zich, terecht of niet, achter die referentie verschuilen. De waarde was een gegeven, geen besluit.
Laat ik het sectorargument voor zijn: de beleidswaarde is niet nieuw. Corporaties bepalen haar sinds 2018 verplicht, en de toezichtratio's van Aw en WSW draaien er al jaren op. Een raad die haar LTV en solvabiliteit volgde, keek dus al lang naar een beleidswaarde-gestuurde werkelijkheid. Wat verandert is niet het begrip, maar de plek en het gewicht: van toelichting en toezichtkader naar de balans waarvoor de raad tekent, zonder marktwaarde ernaast als spiegel. En dat maakt het punt eerder scherper dan milder. Wie al zeven jaar op beleidswaarde stuurde zonder de onderhoudsbegroting te doorgronden, heeft dat probleem niet vanaf 2026. Hij had het al, en ziet het nu pas in de jaarrekening terug.
Dat is voorbij. De streefhuur is een bestuursbesluit. De beheernorm is een bestuursbesluit. De onderhoudsbegroting is een bestuursbesluit, en moet nu zestig jaar vooruit worden ingerekend. De verduurzamingsambitie is een bestuursbesluit. Elk van die besluiten heeft vanaf dit jaar een rechtstreeks effect op de balans, de LTV, de solvabiliteit en de investeringsruimte. De meerjarenonderhoudsbegroting, tot voor kort een document voor de vastgoedafdeling, is een vermogensdocument geworden.
Voor bestuurders is er een tweede, praktischer gevolg. De voorziening onrendabele investeringen wordt voortaan bepaald tegen de verwachte stijging van de beleidswaarde, niet meer van de marktwaarde. Dat is een wezenlijk andere rekensom. Elke businesscase voor nieuwbouw en verduurzaming die dit jaar op tafel komt, valt anders uit dan vorig jaar, en de raad die ermee instemt hoort te weten waarom.
Ortec Finance adviseert corporaties hun beleidsuitgangspunten expliciet vast te leggen in een position paper, die te toetsen aan de waarderingsregels en de accountant vroeg te betrekken. Verstandig. Het legt ook de vinger op de zere plek: in de jaarrekening is er geen externe expertise meer om achter te schuilen, en bestaat het risico dat financiële risico's worden onderschat omdat marktontwikkelingen niet meer doorwerken. Een dalende woningmarkt ziet u in de beleidswaarde niet terug. Een structureel te lage onderhoudsraming ook niet, totdat het gebouw het laat zien.
Hier wreekt zich het NBA-argument over portefeuilleniveau. Een beleidswaarde op portefeuilleniveau is voor de accountant lastiger te controleren en voor de raad lastiger te doorgronden. Als de uitkomst niet herleidbaar is naar complexen, is de vraag «waarom is dit de waarde?» alleen te beantwoorden met «omdat het model dat zegt». Dat is geen antwoord waarmee een commissaris tekent.
Wat de accountant gaat vragen, en wat de raad eerder moet vragen
De controle van 2026 draait niet om de keuze tussen retrospectief en prospectief. Die keuze is een motiveringsvraag. De controle draait om schattingsonzekerheid, om het model, en om de data.
Schattingsonzekerheid: wat gebeurt er met de beleidswaarde als de disconteringsvoet een half procent hoger uitvalt, als de onderhoudsnorm tien procent stijgt, als de huurderving over vijf jaar geen representatief beeld geeft. De jaarrekening moet die gevoeligheden toelichten. De raad zou ze moeten kennen vóórdat zij de jaarrekening vaststelt, niet in de toelichting lezen achteraf.
Het model: de beleidswaarde komt uit software. Wie voert de parameters in, wie valideert de uitkomst, welke beheersmaatregelen zitten er tussen de MJOB in het ene systeem en de balanswaarde in het andere. De accountant gaat hiernaar kijken. De auditcommissie hoort er eerder naar gekeken te hebben.
De data: dezelfde vastgoedgegevens voeden de beleidswaarde in de jaarrekening én het WSW-waarderingssysteem voor de borging. Een fout in het bestand werkt dus twee kanten op. De verantwoordelijkheid voor correcte data blijft bij de corporatie, en de controle daarop bij de accountant.
De paradox van de OOB-grens
Circa 125 corporaties verliezen dit jaar hun OOB-status. De zwaardere controle-eisen vervallen in het jaar waarin de zwaarste stelselwijziging sinds 2016 moet worden verantwoord. De wetgever bedoelde dat als lastenverlichting voor kleinere corporaties, en dat is het ook; de NBA heeft er zelf voor gepleit. Maar het is lastenverlichting op het moment dat de externe check het meest waard is.
Een raad die de OOB-status verliest, moet daarom twee besluiten expliciet nemen. Houden we vast aan het huidige controleniveau, met kernpunten en materialiteitsafspraken alsof we nog OOB waren? En blijven we bij de accountant die de stelselwijziging heeft zien aankomen, nu de verplichte roulatie vervalt en de onafhankelijkheid niet meer door de vergunning wordt afgedwongen? De raad benoemt de accountant. Beide besluiten liggen dus bij de raad, niet bij de controller. Wie ze niet neemt, heeft ze ook genomen.
Agenda voor de auditcommissie
De auditcommissie bereidt voor; de voltallige raad besluit over de stelselkeuze, het controleniveau en de inzet van externe waardering. Acht vragen voor de eerstvolgende vergadering.
- Welke verwerkingsroute kiezen we, en kunnen we in twee zinnen uitleggen waarom?
- Op welk niveau bepalen we de beleidswaarde, en kunnen we de uitkomst herleiden tot iets wat een commissaris in een wijk kan aanwijzen?
- Wat doet een half procent disconteringsvoet en tien procent onderhoud met onze balans, LTV en solvabiliteit?
- Hoe onderbouwen we de huurdervingsanalyse over vijf jaar, en wat doen we als die jaren niet representatief zijn?
- Hoe waarderen we ons BOG, MOG en zorgvastgoed nu daar geen externe marktreferentie meer voor is, en halen we die bewust terug?
- Is onze meerjarenonderhoudsbegroting over zestig jaar controleerbaar, wie valideert het model, en wanneer heeft iemand van buiten er voor het laatst naar gekeken?
- Willen we, los van WSW, een eigen marktwaardering blijven laten uitvoeren voor vastgoedsturing en als spiegel voor de beleidswaarde?
- Welke afspraken maken we met de accountant over kernpunten en materialiteit, en, bij verlies van de OOB-status: wat doen we met controleniveau en accountantskeuze?
De parameters komen via de Leidraad, de Rtiv-verankering eind oktober, het beoordelingskader per 15 december. Wie in het voorjaar van 2027 met deze vragen begint, komt in de knel. Niet omdat de cijfers niet op tijd klaar zijn, maar omdat de raad dan tekent voor iets wat zij niet heeft doorleefd.
De vraag achter de vragen
Elke stelselwijziging verandert niet alleen de cijfers, maar ook het profiel van wie de cijfers moet beoordelen. Na de invoering van de marktwaarde in 2016 verschoof de behoefte in veel raden richting kennis van vastgoedtaxatie en de vastgoedmarkt. Begrijpelijk, want de marktwaarde vroeg om iemand die de taxateur of het model kon tegenspreken.
De beleidswaarde vraagt om iets anders. Om iemand die de onderhoudsbegroting leest als een vermogensdocument. Die begrijpt wat een beheernorm doet met een contante waarde over zestig jaar. Die het verschil kent tussen retrospectief en prospectief en weet welke vraag de accountant gaat stellen. Die weet wanneer een externe taxatie nog iets toevoegt en wanneer zij alleen nog comfort koopt. Die niet schrikt van een balansvermogen dat met tientallen procenten daalt, maar wel doorvraagt als de huurderving toevallig precies uitkomt op wat het model nodig had.
Hier komt een instantie in beeld die in het gesprek over de stelselwijziging zelden wordt genoemd: de Autoriteit woningcorporaties toetst elke nieuwe commissaris op geschiktheid, en financiële deskundigheid is daarin een vaste component. Wat «financieel deskundig» betekent, verschuift met het stelsel. Een profielschets uit 2016, met taxatiekennis als anker, beschrijft de commissaris die de raad toen nodig had. De vraag is of dat profiel de toets doorstaat die de Aw in 2027 gaat doen, en, belangrijker, of het de commissaris oplevert die de raad in 2027 nodig heeft.
Leg daarom de eigen deskundigheidsmatrix naast de acht vragen hierboven. Wie in de raad kan vraag 3, 5 en 6 beantwoorden zonder de controller erbij te roepen? Als het antwoord «niemand» is, is dat geen verwijt. Het is een bevinding, en bevindingen vragen om een besluit.
De taxateur gaat uit de jaarrekening. De raad blijft over. De vraag die ik u meegeef is niet of uw corporatie klaar is voor de beleidswaarde; die vraag beantwoorden uw controller, uw accountant en uw softwareleverancier de komende maanden vaak genoeg. De vraag is of uw raad dat is. Wie aan uw tafel kan de beleidswaarde tegenspreken, nu de externe blik geen voorschrift meer is maar een keuze?
Marc Magrijn is oprichter van Aither Network, een besloten kring van vooraf beoordeelde commissarissen, bestuurders en bestuurssecretarissen voor de gereguleerde sector. Hij werkte als bestuurssecretaris en governance-adviseur bij organisaties onder DNB- en AFM-toezicht.
Verantwoording en bronnen
De feitelijke basis van dit artikel is gecontroleerd tegen onderstaande primaire bronnen. Een deel van de praktijkcijfers is ontleend aan het VTW-lunchwebinar van 9 september 2026 (Margriet Zonneveld, BDO; Johan Schudde, HW Wonen); waar een feit uitsluitend daarop berust, staat dat erbij.
- Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 36 886: Wijziging van de Woningwet in verband met het vervangen van de actuele waarde door de beleidswaarde, memorie van toelichting — tweedekamer.nl
- Raad voor de Jaarverslaggeving, RJ-uiting 2026-7: Aanpassing Richtlijn 645 «Toegelaten instellingen volkshuisvesting» (22 juni 2026) — rjnet.nl
- Handboek beleidswaarde, inclusief vragen en antwoorden — ilent.nl
- Nieuwsbericht «Aw publiceert handboek beleidswaarde» (31 maart 2026) — ilent.nl
- Nieuwsbericht «Gewijzigde planning publicatie handboek beleidswaarde 2026» (12 februari 2026), over de Rtiv-bekrachtiging uiterlijk eind oktober — ilent.nl
- Waarderingssysteem (hybride methodiek Calcasa, taxatiemanagementsysteem Ortec Finance; eigen waardering voor vastgoedsturing toegestaan) — wsw.nl
- Nieuwsbericht «WSW kiest Calcasa en Ortec Finance voor bepaling marktwaarde onderpand» (21 april 2026) — wsw.nl
- Q&A waarderingssysteem, versie 2 (15 juli 2026): reikwijdte woningen en zorgvastgoed, onderpandratio na 1 mei — wsw.nl
- «Marktwaardering van corporatiebezit wordt eenvoudiger» (23 juli 2024), de sectorafspraak tussen VRO, WSW, Aw en Aedes — volkshuisvestingnederland.nl
- «Verhoging oob-grens woningcorporaties vanaf 2026» — nba.nl
- Brochure Stelselwijziging beleidswaarde in de jaarverslaggeving 2026 van woningcorporaties (Sectorcommissie Woningcorporaties, 20 augustus 2026) en de consultatiereactie van 5 augustus 2026; beide via nba.nl, nieuws Woningcorporaties. Weergave van de consultatiereactie ook in Accountancy Vanmorgen, 6 augustus 2026 — accountancyvanmorgen.nl
- Aedes, «Aw publiceert Handboek beleidswaarde» (MJOB tot 60 jaar, functionele toerekening beheerlasten) — aedes.nl
- Ortec Finance, «De beleidswaarde vraagt om meer dan rekenen» (position paper, rol accountant bij datacontrole) — ortecfinance.com